Meer
Publicatiedatum: 08-06-2016

Inhoud

Programma onderdelen

17. Paragraaf Grondbeleid

17. Paragraaf Grondbeleid

Het grondbeleid heeft zijn invloed op meerdere beleidsterreinen. Zo is er een duidelijke samenhang met de realisatie van de programma’s Woongebied, Economische Zaken, Verkeer, Milieu, Leren en leven en Zorg. Bij de uitvoering van deze programma’s is de beschikbaarheid van gronden voor diverse taakvelden een vereiste. Beschikbaarheid betekent tijdig verwerven, maar wel tegen een prijs waarbij nog verantwoorde exploitaties mogelijk zijn. Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact. Dit alles resulteert in een drietal beleidsuitgangspunten: grondverwerving, grondexploitatie en grondverkoop, die wij centraal willen stellen in het te voeren grondbeleid.

 

Uit oogpunt van gewenste financiële transparantie en de daaruit voortvloeiende mogelijkheid tot vergroting van de slagvaardigheid bij het uit te voeren grondbeleid, is een administratief grondbedrijf gevormd. Het administratief grondbedrijf is faciliterend aan de gemeentebegroting en het daarin voorgestane beleid en biedt de gemeenteraad op basis van de door de raad vastgestelde notitie administratief grondbedrijf een meerjarig financieel inzicht. Hierdoor is een onderbouwde inzet van financiële middelen ter dekking van de gemeentebegroting mogelijk.

Tevens geeft het administratief grondbedrijf meer armslag om tijdig over gronden te kunnen beschikken voor vereiste toekomstige woningbouw en/of bedrijfsvestiging, het reguleren van het gebruik tijdens de beheersfase en het optimaliseren van de baten.

                                    

Beleidsuitgangspunten

De structuurvisie

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten om voor het gehele grondgebied één of meerdere structuurvisies vast te stellen. De reden dat de wetgever heeft verplicht tot het opstellen van de structuurvisie is dat het ruimtelijke beleid voor de lange termijn moet zijn vastgelegd. Ad hoc-beslissingen en gelegenheidsplanologie zijn ongewenst, zeker in de huidige tijd. De gemeente Veere grijpt deze verplichting aan om aan de stuctuurvisie een meerledig doel te geven. Het is meer dan een beleidsstuk dat integraal richting geeft aan de toekomst. In 2012 is deze “Structuurvisie gemeente Veere 2025” vastgesteld.

 

Gemeentelijke voorkeur

Voor de Gemeente Veere zijn alle vormen van grondbeleid (actief, faciliterend of een mengvorm) in principe hanteerbaar. De feitelijke keuze voor een specifieke vorm van grondbeleid is afhankelijk van de situatie. Uitgangspunt is in principe actief grondbeleid, tenzij dit op grond van één of meerdere terreinen ongewenst of niet goed mogelijk is.

 

Een en ander gezien de huidige economische situatie, het herzien van de verslaggevingsregels BBV (=Besluit, Begroting en Verantwoording) en de invoering van de vennootschapsbelasting voor gemeenten per 1 januari 2016 wel tegen de achtergrond van de reeds aanwezige voorraad.

 

Op basis van de doelstellingen van de woonvisie Veere 2025 en het woningbouwprogramma streeft de gemeente in alle kernen te komen tot een flexibele en vraaggerichte woningmarkt met een kwalitatief en kwantitatief goed woningaanbod. Dit betekent:

-      Opvang van de natuurlijke groei;

-      Binden van starters;

-      Verleiden van nieuwkomers;

-      Behouden van een goede sociale woningvoorraad;

-      Aandacht voor levenloopbestendige en duurzame woningen.

 

Vergrijzing, krimp, gezinsuitdunning en de economische tijd zijn ontwikkelingen die van invloed zijn op de toekomst van het wonen in Veere. Ze leiden tot een woonvraag die kwantitatief vermindert en kwalitatief verandert. Te verwachten valt dat de vraag naar woningen in Veere ook in de toekomst aanwezig blijft.

 

Op basis van de gemeentelijke en provinciale regels worden bedrijventerreinen gerealiseerd met als beleidspijlers lokale bedrijvigheid huisvesten en lokale initiatieven ondersteunen. Algemeen uitgangspunt is een centrale, geconcentreerde ontwikkeling van de bedrijvigheid. In voorkomende gevallen wordt voor kerngebonden/lokale bedrijven een verhuizing naar de onmiddellijke nabijheid van de kern nagestreefd.

 

Grondexploitatie

De gemeente hanteert in principe zowel voor de exploitatie van woningbouwplannen als voor bedrijventerreinen de volgende uitgangspunten:

  • Plannen dienen in principe kostendekkend te zijn; winstgevende plannen moeten waar nodig via de reserve administratief Grondbedrijf (ondanks het kostendekkendheidsprincipe voor elke afzonderlijke exploitatie) verliesgevende plannen dekken;
  • Sociale woningbouw, de realisatie van woningbouw op inbreidingslocaties, dure grondsaneringen of planschadeclaims mogen het kostendekkendheidsprincipe doorkruisen, mits alvorens tot exploitatie over te gaan in het te verwachten dekkingstekort is voorzien;
  • Bij een (tussentijdse) winstneming cq afsluiting van een project gaat er € 4 per verkochte m2 bouwgrond naar het herstructureringsfonds.

  

Grondverkoop

Uitgangspunt voor de toewijzing van bouwgrond is door middel van loting:

  • In de eerste ronde vindt loting plaats voor de inwoners van de Gemeente Veere, mits tenminste een half jaar onafgebroken als ingezetene in de Gemeentelijke Basis Administratie van de gemeente ingeschreven en zij die woonachtig zijn buiten de Gemeente Veere, maar zich aantoonbaar kunnen beroepen op economische en sociale binding;
  • In de tweede ronde worden de nog resterende percelen geloot onder de degenen die niet aan de voorwaarden voor de eerste ronde kunnen voldoen;
  • Indien er na de loting voor de tweede ronde nog bouwpercelen beschikbaar zijn, kunnen deze aan iedere particulier (geen bedrijven), die hiervoor interesse heeft worden aangeboden, onder de gebruikelijke voorwaarden. Als de omstandigheid zich voordoet dat twee gegadigden zich hiervoor gelijktijdig melden, zijn de hiervoor genoemde categorieën eveneens van toepassing bij de definitieve toewijzing.

 

In 2016 wordt de nota grondbeleid geactualiseerd. Vanaf 2016 is de gemeente ook belastingplichtig. De (mogelijke) effecten hiervan zijn nog niet voldoende in beeld en dus nog niet verwerkt in de jaarrekening 2015.

 

Toepassing grondexploitatiewet

De Gemeente Veere wenst de door haar gemaakte kosten te verhalen met behulp van het instrumentarium dat de grondexploitatiewet biedt en wil daarbij de geboden mogelijkheden van kostenverhaal optimaal benutten.

 

Risico’s in de grondexploitatie

Als algemene risico’s in de grondexploitatie kunnen genoemd worden:

  • Conjunctuur en renterisico’s wanneer de vraag naar bouwgrond inzakt;
  • Het niet tijdig kunnen verwerven van gronden, een actieve rol van de private sector op de grondmarkt en stijgende aankoopprijzen;
  • Risico’s (waaronder renterisico’s) bij strategische grondaankopen;
  • Milieurisico’s;
  • Planschadeclaims;
  • Het wellicht niet kunnen komen tot een volledig kostenverhaal in geval van private exploitaties;
  • Archeologische belemmeringen;
  • Politieke besluitvorming/nieuwe wetgeving.

 

Deze risico’s worden steeds in beeld gehouden en zo nodig verwerkt en in de exploitaties bijgesteld.

 

Financiële positie

Om risico’s in de grondexploitaties op te vangen is een reserve administratief grondbedrijf   vastgesteld.

 

 

Voor de jaren 2016 tot en met 2019 is een bedrag van € 1,8 mln aan toevoegingen te verwachten. Dit bedrag is inclusief tussentijdse winstnemingen.

 

Voor dezelfde periode is een bedrag van € 0,1 mln aan verplichtingen aangegaan. De reserve Administratief Grondbedrijf komt daarmee eind 2019 uit op € 4,2 mln. Hiervan is € 1,3 mln gereserveerd voor specifieke projecten.

 

Het saldo van de reserve is mede bepalend voor de bepaling van de weerstandscapaciteit van het administratief grondbedrijf.

 

Exploitaties

Per 1 januari 2016 zijn de volgende woningbouwcomplexen in exploitatie:

Nimmerdor fase I te Grijpskerke, Molenwerf II te Meliskerke, Zeeduinse Poort te Oostkapelle, Zanddijk te Veere, Augustinushof Vrouwenpolder en de Tienden II in Zoutelande.

 

Per 1 januari 2016 zijn de bedrijventerreinen Karreveld Koudekerke en Oosterloo Domburg in exploitatie.

 

Het saldo van de reserve is mede bepalend voor de bepaling van de weerstandscapaciteit van het administratief grondbedrijf.

 


 

 

Balans per 31 december 2015

Administratief grondbedrijf Gemeente Veere
Balans per 31 december 2012 (BBV)
ACTIVA 31-12-2011 31-12-2012 PASSIVA 31-12-2011 31-12-2012
Voorraden Reserves
Reserve grondbedrijf 2.082.233 1.313.896
Woningbouwgronden in exploitatie Voorzieningen afgesloten projecten
Molenwerf II Meliskerke 328.692 142.955 Reconstructie Brouwerijweg/Hopmande Domburg 0 0
Nimmerdor fase I Grijpskerke 100.663 -21.100 Woonrijp maken bedr.terr. Rapenburg Meliskerke 14.677 14.677
Kapellestraat 9 Veere -53.789 -52.089 Woonrijp/groen Bouwlust III fase I Aagtekerke 41.439 41.439
Zeeduinse Poort Oostkapelle 1.243.203 1.604.566 Subtotaal 56.116 56.116
Onrustpolder Biggekerke -148.402 -305.375
Bouwlust III fase II Aagtekerke -40.636 3.602
Brouwerijstraat Oostkapelle -142.835 -89.784
Toekomstige uitbreiding Zoutelande 0 2.353.016
Toekomstige uitbreiding Veere 999.943
Subtotaal ( a ) 1.286.895 4.635.734
Woningbouwgronden niet in exploitatie Vlottende activa
(met grondbezit)
Toekomstige uitbreiding Serooskerke 1.981.419 2.086.908 Rekening-courant Algemene Dienst 10.615.316 13.557.725
Toekomstige uitbreiding Zoutelande 1.915.453 0
Nimmerdor II Grijpskerke 324.464 336.506
Nimmerdor III Grijpskerke 434.309 449.812
Loodholseweg Grijpskerke 29.552 32.631
Ontwikkeling omgeving Westk.weg Ztld 990.956 1.193.895
Singelproject Domburg 221.403 793.588
Singelproject Domburg Rabobank 2.222.877 2.331.425
Ontwikkeling omgeving Vrouwenp.weg Srk 406.771 425.387
Toekomstige uitbreiding Veere 789.720 0
Veere Anno mijnendepot 169.792 186.488
Groenleer Wilgenhoekweg 11 290.552 0
Zeester Meliskerke 19.265 140.926
Bouwlust III fase III Aagtekerke 0 408.997
Subtotaal ( b ) 9.796.532 8.386.562
Woningbouwgronden niet in exploitatie
(zonder grondbezit)
Toekomstige uitbreiding Vrouwenpolder 30.322 32.020
Toekomstige uitbreiding Westkapelle 9.842 10.742
Toekomstige uitbreiding Koudekerke 1.646 1.722
Veere Anno 228.873 291.500
Subtotaal ( c ) 270.683 335.984
Bedrijfsvestiging gronden in exploitatie
Bedrijventerrein Hondegemsweg III Srk.
Bedrijventerrein Karreveld Koudekerke 841.711 948.555
Bedrijventerrein Oosterloo Domburg 203.556 266.613
Voorziening exploitatieverlies Bedr.terrein Oosterloo -31.680 -31.680
Subtotaal ( d ) 1.013.586 1.183.487
Bedrijfsvestiging gronden niet in exploit.
(met grondbezit)
Subtotaal ( e ) 0 0
Boekwaarde 31 december ( a+b+c+d+e ) 12.367.695 14.541.767
(Erf)pacht (landbouw)gronden 205.371 205.371
Verspreide percelen 180.599 180.599
Overige niet in exploit.genomen gronden PM PM
Totaal 12.753.665 14.927.737 Totaal 12.753.665 14.927.737