Meer
Publicatiedatum: 15-06-2018

Inhoud

Programma onderdelen

3. Grondexploitaties

De commissie BBV heeft de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties kritisch onder de loep genomen.

3. Grondexploitaties

De reden hiervoor is een aantal ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties, zoals de wijzigende wet- en regelgeving (BBV, Omgevingswet en Vpb) en de forse afboekingen die de decentrale overheden hebben moeten nemen op haar grondexploitaties. Deze analyse heeft recent geleid tot het uitbrengen van een tweetal notities, te weten de notitie Grondexploitatie 2016 en de notitie Faciliterend grondbeleid. Beide notities zijn per 1 januari 2016 in werking getreden.

Gevolgen jaarrekening 2016
De notitie Grondexploitatie bevat een aantal wijzigingen die effect hebben op het opstellen van de grondexploitaties en mogelijk de waardering van deze grondexploitaties. De commissie BBV heeft bepaald dat deze voorschriften nog niet van toepassing zijn voor de jaarrekening 2015.

De definitie van de grondexploitaties is aangescherpt. Het startpunt van een Bouwgrond in exploitatie (BIE) is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans.

Per 1-6-2016 vallen de onderstaande grondexploitatie-complexen onder de categorie Bouwgrond in exploitatie (BIE):

  • Molenwerf II, Meliskerke
  • Nimmerdor I, Grijpskerke
  • Zeeduinse Poort, Oostkapelle
  • Tienden II, Zoutelande
  • Zanddijk, Veere
  • Augustinushof, Vrouwenpolder
  • Ontwikkeling omgeving Westkapelseweg, Zoutelande
  • Singelgebied, Domburg
  • Bedrijventerrein Karreveld, Koudekerke
  • Bedrijventerrein Oosterloo, Domburg

Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal tien jaar bedragen. Hier kan eventueel door middel van het treffen van aanvullende beheersmaatregelen op basis van een raadsbesluit van afgeweken worden. De verwachting op dit moment is dat de looptijd van bovengenoemde projecten niet langer is dan tien jaar.

Jaarlijks dient een herziening van de grondexploitatiebegroting plaats te vinden. Een actualisatie van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moet opnieuw door de raad worden vastgesteld.

De toerekening van kosten aan de BIE wordt stringenter afgebakend:

  • Alleen kosten zoals opgenomen in artikel 6.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening mogen nog worden toegerekend;
  • De toe te rekenen rente moet worden gebaseerd op de werkelijk betaalde rente;
  • Het is niet langer toegestaan eigen middelen (reserves) rechtstreeks ten gunste van de BIE te brengen;
  • Het is niet meer toegestaan om vanuit de BIE toevoegingen aan de voorziening voor bovenwijkse voorzieningen te doen.

De voorgeschreven toerekening van de kosten hebben géén effect op de waardering van de grondexploitatiebegroting; het gehanteerde rentepercentage is gelijk aan de rente zoals voorgeschreven namelijk 2,5%.

De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt voor alle gemeenten gelijk gesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone (2%). Op dit moment hanteren we geen percentage ten aanzien van de disconteringsvoet omdat de gemeente nominaal waardeert. Deze wijziging heeft dus geen effect op de waardering van de grondexploitatiebegrotingen.

Overgangsregeling van NIEGG naar MVA (Materiele Vaste Activa)
Zoals in de wetwijziging aangegeven vervalt met ingang van 1 januari 2016 de categorie “Niet in exploitatie genomen bouwgronden” (NIEGG).
Huidige NIEGG’s worden omgezet tegen de boekwaarde per 1-1-2016 (ingangsdatum Wijzigingsbesluit) zonder afwaardering ten opzichte van de boekwaarde van 31 december 2015. Deze overgangsregeling heeft een looptijd van 4 jaar. Uiterlijk 31 december 2019 zal een toets moeten plaatsvinden op de marktwaarde van deze gronden tegen de geldende bestemming. Indien hierbij een duurzame waardevermindering wordt vastgesteld zal dit uiterlijk 31 december 2019 tot een afwaardering van deze gronden moeten leiden.

Gronden die worden aangekocht vanaf 1-1-2016 worden gewaardeerd volgens de nieuwe waarderingsregels. De overgangsperiode van 4 jaar geeft gemeenten de mogelijkheid om de grondportefeuille te evalueren en duidelijkheid te verkrijgen/ creëren over de bestemming van de grond. Hierbij kan de periode tot aan 1 januari 2020 worden benut om deze evaluatie uit te voeren en kunnen ontwikkelingen op de markt in de beschouwingen worden betrokken. Indien in deze periode wordt besloten (een deel van) de gronden tot ontwikkeling te brengen en de grondexploitatie door de raad wordt vastgesteld, dan worden deze gronden tegen boekwaarde ingebracht en verantwoord onder Bouwgronden in Exploitatie. Gebeurt dit niet en zijn deze gronden op 31 december 2019 nog bij de gemeente in bezit, dan dient de boekwaarde uiterlijk op dat moment te worden getoetst aan de marktwaarde volgens de geldende bestemming en te worden afgewaardeerd indien deze lager is. Het is daarbij toegestaan de bedoelde toets gedurende de overgangsperiode voor deze portefeuille aan gronden uit te voeren en successievelijk de boekwaarde te toetsen en zo nodig bij te stellen (af te waarderen). Afwaardering van een individueel perceel grond kan niet over de jaren worden verspreid.

Gevolgen voor de begroting
De hiervoor beschreven maatregelen hebben gevolgen voor de begroting 2016 en verder. Vanaf 2016 mogen de rentelasten niet meer bijgeschreven (geactiveerd) worden op de boekwaarde van gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen. Deze lasten moeten opgenomen worden in de begroting. Dit is een uitvloeisel van het saneren en vergelijkbaar maken van de verslaggevingsregels rondom grondexploitaties en NIEGG’s.

Bij de begroting 2016 hebben we al stelposten opgenomen voor deze rentekosten, de consequenties van het niet meer toe mogen rekenen van overige kosten (bijv. ambtelijke uren) en de consequenties van de invoering van de VPB. De gevolgen voor 2016 verwerken we in de 2e bestuursrapportage. Voor de begroting 2017 betekent dit per saldo een voordeel van € 66.000 in 2017 aflopend naar € 8.000 in 2020.

In de plaats van het hanteren van de categorie NIEGG wordt het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa (IVA) wel toegestaan. Dit mag onder de volgende voorwaarden:

  • De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst van het Bro;
  • De kosten mogen maximaal vijf jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa. Na maximaal vijf jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie dan wel worden afgeboekt t.l.v. het jaarresultaat;
  • Plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit of – indien gedelegeerd – een collegebesluit.

Het maken van voorbereidingskosten en activering onder de immateriële vaste activa per 1-1-2016 voor maximaal vijf jaar is van toepassing op de onderstaande projecten:

  • Serooskerke-Oost
  • Ontwikkeling omgeving Vrouwenpolderseweg
  • Nimmerdor II en III, Grijpskerke
  • Voorm. Rabobanklocatie, Domburg
  • Zeester, Meliskerke
  • Bouwlust III, fase III, Aagtekerke
  • Herontwikkeling Duinweg, Oostkapelle
  • Molen, Domburg
  • Zandwegje, Domburg
  • Roosjesweg, Domburg
  • Herontwikkeling Oranjeplein, Veere
  • Veere Anno….
  • Ontwikkeling Fort den Haakweg, Vrouwenpolder
  • Herontwikkeling Oostwatering, Veere

Van NIEGG naar MVA of IVA
In onderstaande tabel is een overzicht weergegeven van de voormalige NIEGG’s en aangegeven onder welke categorie deze ingedeeld worden op de balans onder de categorie MVA of IVA. De indeling hangt af van de kosten waar de boekwaarde uit bestaat; als de grondwaarde is geactiveerd valt deze onder de categorie MVA en als er alleen voorbereidingskosten zijn geactiveerd onder de categorie IVA.

Tabel MVA-IVA

 
De financiële consequenties van de voorgestelde afboekingen in 2016 bedragen € 250.000 voor de 3 complexen (Westkapelle, Koudekerke en mijnenmagazijn). Deze komen ten laste van de reserve grondbedrijf in 2016. 

Hieronder is het verloop van de reserve grondbedrijf weergegeven. Deze reserve vormt het eigen vermogen van het grondbedrijf en maakt onderdeel uit van de totale weerstandscapaciteit van Veere. De reserve wordt gevoed met tussentijdse winstnemingen en winsten die tot stand komen bij het afsluiten van een exploitatiegebied.

Reserve grondbedrijf
Tabel 7: Verloop reserve grondbedrijf (* € 1.000)

In het verloop van de reserve zijn de onttrekkingen vanaf 2017 verwerkt die in de prioriteitenplanning staan (totaal € 1,5 mln. voor de visie Domburg).

Risico’s
De verwachting is dat de buffer en het saldo in de reserve voldoende zijn om de financiële risico’s die samenhangen met het Wijzigingsbesluit op te vangen.

De periode tot 1 januari 2020 benutten we om de projecten waarvan de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde in exploitatie te brengen en de financiële risico’s daarmee te beperken.

Dit geldt ook voor de kosten die geactiveerd worden in de categorie immateriële vaste activa. Binnen 5 jaar moeten de bijbehorende gronden in exploitatie genomen zijn, om afboeking van deze kosten te voorkomen.

Grondprijzen
Afhankelijk van de marktontwikkelingen verhogen we de grondprijzen jaarlijks met het algemene inflatiepercentage. De grondprijzen vanaf 2017 kunnen we dan ook verhogen met dit inflatiepercentage.